Les éléments à considérer pour le calcul du net vendeur
Il est difficile en tant que particulier d’estimer son propre bien immobilier, notamment s’il s’agit d’une maison de famille à laquelle on est attaché. Pourtant, cette estimation appelée net vendeur sert de base concrète pour la mise en vente. Les facteurs à évaluer sont :
-extérieurs : environnement proche, commodités (bus, commerces, proximité avec le centre-ville ou l’aéroport), prestations générales du quartier ou de la zone (qualité de vie, crèches et écoles)…
-intérieurs : superficie du logement ou du local (selon les règles de la loi Carrez), répartition des pièces, terrain disponible, dépendances, éléments pouvant engendrer une plus-value (point d’eau à chaque étage, parquet massif dans certaines pièces, rénové entièrement depuis moins de 2 ans, etc.), nécessité d’effectuer des travaux de petite ou grande envergure…
Si le logement se trouve dans une copropriété, l’état général de l’immeuble, les charges et conditions générales imposées par le syndic sont également à prendre en compte pour le calcul du prix net vendeur.
Comment est calculé le prix net vendeur ?
Le net vendeur est ce que touche réellement le vendeur après passage chez le notaire. Il est donc important de garder à l’esprit que certaines charges vont s’ajouter aux frais éventuels de mise en vente. En effet, diverses démarches sont obligatoires lorsqu’on vend un ou plusieurs biens. Depuis plusieurs années déjà, des diagnostics immobiliers à la charge du propriétaire à l’origine de la mise en vente doivent être réalisés par un professionnel. Il s’agit de déterminer la présence d’amiante, de plomb, de termites, etc. En 2010 s’est ajouté un autre diagnostic : le diagnostic de performance énergétique (DPE). Estimer son bien (et déterminer le net vendeur) requiert donc des compétences variées et oblige à une rigueur absolue. Des informations précises sont demandées dès la publication de l’annonce de vente. Elles sont ensuite reportées avec preuves à l’appui sur le compromis de vente, établi généralement 3 mois avant l’acte de vente proprement dit. Si le vendeur désire en plus appliquer les règles du home staging, il devra débourser entre 2 et 3% du prix de vente de la maison.
Que représente le net vendeur pour l’acheteur
Les lois de l’immobilier imposent à l’acheteur d’un bien diverses charges plus ou moins importantes dont la commission d’agence immobilière (s’il y a lieu) et les frais de notaire plus ou moins élevés selon la nature du bien et sa date de construction.
Lorsqu’on vend un bien immobilier, il est opportun de se mettre à la place de l’acheteur. Le prix net vendeur ne correspond pas à la somme à débourser. En effectuant un rapide calcul : prix net vendeur + commission + frais de notaire, on obtient le prix net à payer pour l’acheteur.
Si ce prix semble astronomique ou dévalorisé, il est recommandé de se renseigner auprès d’un expert du secteur pour obtenir un avis objectif. Selon les indicateurs du marché immobilier, les prétentions pourront être revues à la hausse ou à la baisse.
