Les obligations liées aux lois de l’immobilier
La loi Alur (24 mars 2014) prévoit l’encadrement des loyers. Pour le moment, le procédé se limite à la capitale mais il est prévu de l’étendre à différentes agglomérations décidées à tester le système. Paris est divisé en 80 quartiers et 14 zones triées par couleur. Le montant du loyer recadré par le préfet prend en compte de nombreux critères dont la zone géographique, le nombre de logements à louer dans la zone concernée, le type de logement ou encore l’année de construction. Le propriétaire d’un bien en location devra se soumettre à la réglementation en estimant son loyer en fonction du loyer médian (avec un maximum fixé à 20% de plus que le loyer médian).
L’encadrement des loyers est donc bien d’actualité. Il est censé s’appliquer depuis le début de l’année 2015 pour tout nouveau bail.
Se soumettre ou vendre en calculant le meilleur net vendeur ?
Si certains loyers descendent de plusieurs centaines d’euros, d’autres grimpent. Il est essentiel de connaître chaque tenant et aboutissant avant de décider de vendre ou de garder son investissement. Une fine analyse du marché immobilier permet d’évaluer les bénéfices ou les pertes liées à la location d’un appartement ou d’une maison dans une région donnée. L’agent immobilier fournit un avis objectif, calcule les frais liés à la location et envisage les évolutions de prix selon le contexte économique.
Par ailleurs, il estime gratuitement, si le propriétaire le demande, le prix net vendeur du bien. Un net vendeur se calcule selon les prix du marché, selon l’environnement, l’état du bien, ses dépendances et prestations. En confrontant les différentes données et le net vendeur, il est possible de prendre une décision rationnelle.
Vendre pour acheter du neuf
La loi Alur est claire sur plusieurs points dont l’évaluation des loyers selon les prestations du bien. Logiquement, les logements neufs se louent plus chers que les logements anciens. Plus précisément, les loyers construits après 1990 bénéficient de certaines majorations.
Sachez qu’il est possible pour un bailleur de vendre un bien loué sans accord de la part du locataire : L’agent immobilier aide, dans ce cas, à réfléchir à un net vendeur cohérent en prenant en compte la valeur mais aussi les projets de l’investisseur. Le prix net vendeur peut aussi être calculé selon le rapport locatif à l’année, rapport actuel ou prévisible. Pour calculer justement la rentabilité d’un bien immobilier et connaître le montant à investir de façon à gagner une certaine somme, il convient d’évaluer la rentabilité brute (Loyer à l’année divisé par [prix net vendeur + frais d’agence + frais notariés] x 100), la rentabilité après paiement des frais et charges diverses (assurances, entretien, charges de copropriété, impôts fonciers, emprunts immobiliers…) et la rentabilité nette (calculée selon la loi de défiscalisation choisie : elle équivaut à la rentabilité brute à laquelle l’ensemble des frais a été déduit). On comprend aisément l’importance du prix net vendeur pour un bon rendement locatif !
