La vente en viager connaît un regain d’intérêt pour les acquéreurs de condition aisée qui y voient un investissement à moyen terme, pour un bénéfice net vendeur qui peut être appréciable. Il s’agit pour l’acquéreur d’un concept aléatoire qui lui permettrait de réaliser une affaire intéressante dans les conditions où le vendeur décède rapidement. Pour le vendeur c’est l’opportunité d’avoir un complément bienvenu pour profiter au mieux de l’existence.
Qui est concerné par la vente en viager ?
Ce sont généralement des personnes âgées ayant besoin de compléter leur retraite, qui acceptent la vente en viager à un prix net vendeur composé d’une rente et d’un bouquet.
Comment fonctionne la vente en viager ?
Le viager existe « sur une tête » ou « sur deux têtes ». L’acquéreur accède à la propriété en versant une rente au vendeur jusqu’à la fin de sa vie ou jusqu’au décès de la dernière personne.
Le viager présuppose la longévité du vendeur. Si le vendeur est mourant, la vente sera annulée, selon l’article 1975 du code civil.
Le viager est considéré comme une vente normale qui se passe devant notaire mais les modalités sont différentes par rapport à une vente classique net vendeur, on parlera de « rente » et de « bouquet », ce qui remplace le prix net vendeur habituel sur une vente. Pour l’acquéreur, la rentabilité net vendeur est aléatoire mais ce principe attire justement pour cette raison.
Viager, entre épargne et retraite complémentaire
La rente est comparable à une sorte de retraite améliorée. Les crédirentiers, ou vendeurs en viagers sont souvent des couples sans descendance, qui ont de maigres revenus et qui désirent s’assurer une vie plus confortable. Ainsi ils seront tentés par cette solution avantageuse pour leur bien-être et qui leur laisse la libre jouissance de leurs biens jusqu’à leur décès. L’acquéreur y voit un investissement net vendeur, un placement sous forme d’épargne avec l’espoir de ne pas devoir attendre trop longtemps pour pouvoir être en pleine possession de son bien, ce qui pourrait devenir une « bonne affaire » net vendeur.
Le principe de la rente et du bouquet, comment les calculer ?
Dans un premier temps la valeur vénale du bien est évaluée, conforme au prix du marché. Si le viager est un viager occupé, on applique un abattement qui diminue le prix net vendeur.
On convient ensuite du bouquet qui est versé en amont, lors de la conclusion de la vente. C’est le crédirentier qui détermine le montant du bouquet pour ses besoins à court terme.
La rente suivra ensuite et sera calculée sur le prix net vendeur de la totalité. Le bouquet est souvent de 20 à 30 % de la valeur totale. La rente viagère va être déterminée sur des mensualités régulières, qui tiendra compte de l’espérance de vie normale du propriétaire vendeur en viager. Le prix net vendeur doit être établi sérieusement, sous peine de nullité de la vente.
Du fait de son caractère alimentaire, la rente viagère est indexée sur l’indice de la consommation des ménages, ou toute autre référence incluse dans le contrat. Elle sera révisée périodiquement selon les termes établis librement par les parties en cause, crédirentier et acquéreur en viager.
