La proposition d’achat et la promesse de vente
Le processus de vente débute avec la proposition d’achat écrite à la main par l’acheteur potentiel. Le document précise le prix net vendeur proposé et les conditions éventuelles d’achat (s’il reste des travaux à réaliser par exemple). Le montant net vendeur correspond à la somme demandée hors frais de notaire et commission d’agence ou est revu à la baisse après une éventuelle négociation. L’évaluation d’un prix net vendeur peut être compliquée. La valeur d’un bien varie selon le contexte économique et les évolutions prévues dans la région. Le prix au m² est revu périodiquement par les agents immobiliers.
Le vendeur accepte ou refuse la proposition d’achat, rédige une contre-proposition et lance la procédure officielle. L’engagement prend effet dès que les deux parties se mettent d’accord : si l’acheteur décide de ne pas contractualiser, il risque de devoir payer des dommages et intérêts.
Le compromis de vente
La seconde étape définit les termes du contrat puisque le compromis de vente est considéré comme l’avant-contrat. Ce document officiel définit les modalités pour le transfert de propriété du bien. Il reprend le prix net vendeur et met à disposition de l’acheteur de nombreux documents obligatoires comme le plan du cadastre, les différents diagnostics immobiliers, l’état hypothécaire du bien. Il rassure par ailleurs le vendeur sur les capacités de financement de l’acheteur. Un délai de rétractation est prévu en cas de désistement de la banque ou un événement exceptionnel. Ce délai passé, les deux parties ont l’obligation de tenir leurs engagements à moins de pouvoir bénéficier d’une des conditions suspensives : condition suspensive de l’octroi d’un prêt, du droit de préemption de la commune, à l’obtention d’un permis de construire,…
Les lois immobilières régissent chaque étape : de l’officialisation du net vendeur au changement de propriétaire. Elles donnent accès à des systèmes et à des procédures éprouvées pour protéger les intérêts de chaque partie.
L’acte authentique
Après trois mois environ, le notaire rappelle l’acheteur et le vendeur pour la signature de l’acte définitif. Le transfert de propriété est officialisé à ce moment précis. L’acheteur effectue le paiement de la somme demandée hors acomptes éventuels. Le montant comprend le prix net vendeur (net vendeur reçu en totalité par le vendeur sauf frais de mainlevée d’hypothèque) et les frais de notaire. La commission d’agence peut aussi être acquittée lors de ce rendez-vous. Le prix du bien (net vendeur) est augmenté des honoraires, des droits de mutation et d’enregistrement.
L’acte authentique est une preuve irréfutable de la passation de propriété. Il précise la date des faits, le montant net vendeur (et parfois le prix au m²) et les constatations de l’officier public pouvant faire foi devant un tribunal. Il est à la fois une force probante et une force exécutoire. Il permet au vendeur de réclamer, sans autre démarche, le paiement de la dette, s’il y a lieu.
