Que sont les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires représentent les intérêts payés par les souscripteurs d’un emprunt immobilier en cas de déblocages multiples. Chaque nouveau déblocage est soumis à des frais fixés par la banque. Leur montant est ajouté au crédit initial.
Si l’on prend pour exemple un crédit comprenant l’achat d’un bien ancien (d’un montant de 150 000 euros net vendeur + frais de notaires) et différents travaux de rénovation (pour un total de 70 000 euros), plusieurs déblocages interviendront au moment de la vente puis au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Le remboursement de la première mensualité ne sera demandé qu’après entier déblocage du prêt. Chaque somme réclamée jusqu’au déblocage final entraînera une augmentation des intérêts du crédit immobilier.
Le processus est identique pour les vendeurs désirant réaliser des travaux pour optimiser le prix au m2 et obtenir une estimation supérieure de leur bien (prix net vendeur) en souscrivant un prêt immobilier. Les différents paiements de factures aux artisans entraînent l’ajout de frais intercalaires.
Comment les repérer et les éviter ?
Les frais intercalaires peuvent être réduits en regroupant les demandes de déblocages. Une entente préalable avec les artisans peut aider.
Les emprunteurs ont aussi le droit de réclamer des gestes commerciaux à leur banquier. Chaque organisme financier a sa propre politique de fidélisation des clients. Négocier le remboursement des frais intercalaires n’est pas impossible.
Une dernière alternative consiste à demander un amortissement progressif. Ainsi, le remboursement des sommes empruntées commence dès le déblocage. Aucun frais ne se greffe au montant initial.
En réalisant un prêt sans frais intercalaire, le propriétaire peut estimer un net vendeur juste. Il ne se sent pas lésé lors de la vente de son bien. Rappelons qu’un prix net vendeur bien évalué permet de vendre plus vite. Le net vendeur conditionne, dans la plupart des villes françaises, le nombre de visites.
Quels avantages sur les prix net vendeur ?
Lors d’une vente de bien immobilier, la somme versée lors de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire est généralement 100% du montant demandé. Un bien sans travaux à prévoir mérite donc doublement l’attention des acheteurs puisque les intérêts intercalaires n’ont plus lieu d’être (ils apparaissent le plus souvent lors de rénovations ou de constructions neuves). Le net vendeur, les frais de notaires et le cas échéant la commission d’agence sont débloqués le même jour chez le notaire et n’entraînent donc pas de frais supplémentaires pour l’acheteur. Cet argument est à faire valoir lors d’une vente : un net vendeur un peu plus élevé peut être expliqué par une absence totale de travaux.
L’état du marché immobilier est tel que les vendeurs cherchent de plus en plus à estimer leur bien avec justesse. Le prix net vendeur est le premier élément pris en compte. Parallèlement, avec la baisse des intérêts des emprunts, les acheteurs ont plus de facilité à verser les sommes requises. De quoi augmenter les transactions ces prochains mois !
