Vous avez acheté il y a 20 ans un bien dans un immeuble du XIXème siècle. Depuis la réglementation sanitaire a changé et votre appartement ne répond plus aux normes. Les services sanitaires peuvent-ils empêcher la vente de votre bien ? Quelles solutions mettre en place pour vendre ?
L’exemple de Nantes Métropole
La réglementation sanitaire de Nantes est encore plus restrictive que la réglementation nationale. Ce qui est valable à Nantes l’est aussi dans beaucoup d’autres villes. La ville de Nantes se réserve le droit d’empêcher une vente si les critères requis ne sont pas respectés :
– La surface : l’appartement doit mesurer au minimum 16m² Carrez et la pièce principale doit faire au minimum 9m².
– Les pièces d’eau : l’appartement doit être constitué d’au moins une pièce principale et une pièce de service (cuisine, salle de bains, WC). La cuisine doit être équipée d’un évier alimenté en eau chaude et froide et pouvoir recevoir un appareil de cuisson. Un coin douche est obligatoire et doit être équipé d’un lavabo et d’une douche alimentée en eau chaude et froide.
– La hauteur sous plafond doit être supérieure à 2,20 m.
– Le cabinet d’aisance : il peut être commun à plusieurs logements à condition d’être dans le même immeuble et à proximité du logement. Attention, le cabinet d’aisance avec broyeur est soumis à autorisation.
– Ouvertures et ventilation : les fenêtres doivent disposer d’une surface ouvrante d’au moins 1/10ème de la surface de la pièce et la ventilation doit être permanente et générale.
– Chauffage et électricité : le chauffage doit être adapté à l’isolation thermique du logement et à la taille des pièces. L’électricité doit être adaptée à un usage normal.
Quelles solutions mettre en place ?
Si votre appartement fait moins de 16m², il va falloir investir. Proposez à votre voisin d’acheter l’appartement mitoyen au vôtre ou le grenier d’à côté si votre appartement a été aménagé dans les combles. Cette solution peut s’avérer coûteuse. Si votre appartement mesure tout de même 14m², Nantes Métropole peut vous accorder une dérogation.
Si la pièce principale fait moins de 9m², réfléchissez à une solution pour l’agrandir comme par exemple la destruction de la cloison avec la chambre ou avec la cuisine.
Si l’immeuble ne dispose pas d’une évacuation collective pour la VMC, il faudra en créer une en façade de l’immeuble (soumis à autorisation de la copropriété et des Architectes des Bâtiments de France) ou sur la fenêtre directement, ce qui sera bien plus simple.
Si vous avez un WC “broyeur” dans votre logement, vous devez normalement installer un WC classique, ce qui peut s’avérer être extrêmement coûteux si les canalisations générales sont trop éloignées des WC.
Si les installations de chauffage et d’électricité ne sont pas aux normes, vous pourrez vendre “en l’état” à l’acquéreur qui en fera son affaire personnelle.
Les démarches pour une dérogation
Les démarches sont longues, prenez le temps de les faire avant la mise en vente de votre bien, afin de ne pas perdre de temps avant la signature au risque de voir l’acheteur s’échapper.
Si votre logement mesure moins de 16m², mais plus de 14m², vous pourrez obtenir une dérogation pour la surface. Prenez contact avec le “service hygiène et salubrité” de la ville de Nantes pour prendre rendez-vous avec un conseiller. Suite à sa visite, il présentera votre cas en commission qui décidera de votre sort. Mettez toutes les chances de votre côté avant la visite. Si l’appartement est sain, propre et lumineux, il est probable que la balance penche de votre côté.
Pour le WC broyeur, faites d’abord intervenir un plombier et demandez-lui un courrier attestant l’impossibilité d’une installation classique. Demandez à Nantes Métropole d’intervenir pour vérifier que votre WC est bien raccordé au réseau collectif d’évacuation des eaux usées. Transmettez ces 2 attestations accompagnées d’un courrier de demande de dérogation au service hygiène et salubrité. Vous recevrez cette dérogation sous un mois environ.
Attention, si votre appartement ne répond pas aux normes sanitaires et que votre demande de dérogation est refusée, vous aurez interdiction de vendre ou louer votre bien. Votre logement ne pourra plus être considéré comme tel.
