Vendre en 2015 si l’on est usufruitier
On devient usufruitier si un conjoint décédé ne nous a pas fait donation du bien par acte notarié (donation entre époux), laissant de droit la propriété aux descendants, ou plus simplement par entente cordiale avec un propriétaire généreux.
L’usufruitier décide de la plupart des décisions administratives concernant le bien démembré. Toutefois, les décisions de fond ayant une conséquence durable doivent être discutées avec le ou les propriétaires. Être usufruitier, c’est donc utiliser un bien sans n’avoir rien à débourser pour son usage courant mais un droit de regard est laissé au propriétaire : un changement de destination, une mise en location de plus de neuf ans, la conclusion d’un bail commercial ou rural comme la mise en vente du bien impliquent une autorisation préalable. L’acte de démembrement fixe les limites des parties et oblige l’usufruitier à respecter certaines étapes avant de lancer de nouvelles opérations sur le bien concerné.
Les phases à respecter
La loi est très précise à ce sujet. L’usufruitier et le nu-propriétaire récupèrent le montant du prix de vente qui leur revient selon leurs droits respectifs. La pleine propriété ne peut être vendue qu’après accord des deux parties. En cas de décès de l’usufruitier, les plus values résultant de la vente d’un bien démembré ne sont effectives pour le nu-propriétaire qu’après la vente effective du bien et non au moment de sa récupération. Par ailleurs, le bien est automatiquement exonéré s’il est détenu depuis plus de 22 ans, si sa valeur ne dépasse pas 15 000 euros ou s’il est considéré comme résidence principale et non comme résidence secondaire. La mise en vente suit une procédure logique avec évaluation du bien par un agent immobilier.
