Le premier réflexe (et souvent le seul) des particuliers pour estimer leur bien est de regarder sur les sites de ventes immobilières le prix des biens similaires à vendre. A tort, puisque ces biens sont très souvent surestimés par les vendeurs et les prix affichés peuvent être “frais d’agence compris”. Le prix affiché n’est pas forcément révélateur du prix “vendu”. D’autant plus que les sentiments personnels entrent en jeu et que chacun est persuadé que son bien est toujours mieux que celui du voisin et donc vaudrait plus cher ! Et surtout, n’évaluez pas le prix de votre bien en fonction de vos projets futurs !
La valeur d’un bien immobilier n’est pas une science infuse, cela étant nous pouvons évaluer une fourchette globale du prix de vente en fonction de plusieurs critères.
L’évaluation du marché immobilier
La première chose à prendre en compte, c’est le prix au mètre carré moyen des biens vendus sur le même secteur. Ces références sont répertoriées sur le site des notaires. Attention, les indications sur l’état du logement et les prestations ne sont pas indiquées. C’est une fourchette qui est mentionnée pouvant avoir une différence de 1.000 € du m².
Pour savoir si votre logement se situe dans la fourchette haute ou basse, il faut prendre en compte certains éléments :
– les annexes : parking/garage, cave, ascenseur, balcon/terrasse.
– l’année de construction de l’immeuble ainsi que son état général. Sont appréciés les immeubles récents (de 1990 à aujourd’hui), ou les immeubles ancien style haussmannien qui ont été bien entretenus.
– l’exposition, la luminosité, la proximité du vis-à-vis.
– l’étage : plus il est élevé, mieux c’est, sauf s’il n’y a pas d’ascenseur ! Les rez-de-chaussée sont peu appréciés.
– le charme et le caractère de l’immeuble et de l’appartement. Les immeubles des années 60 et 70 sont souvent dépréciés par les acquéreurs par leur manque de charme général et leur mauvaise isolation.
– la qualité des prestations : isolation thermique et phonique, cuisine aménagée, qualité des sols, peintures, électricité, chauffage individuel/collectif…
– le montant des charges de copropriété s’il s’agit d’un appartement.
Une fois positionné dans la fourchette, multipliez le prix par la surface Carrez de votre logement. Si votre logement est sous combles, comptez environ 500€/m² pour chaque m² supplémentaire. Ensuite évaluez et déduisez le montant des travaux dont votre logement a besoin.
Estimer et déduire le montant des travaux
Si votre appartement est entièrement à refaire (sols, peinture, salle de bains, cuisine, électricité…) comptez en moyenne 500€/m² de travaux pour un appartement dit “classique”, et jusqu’à 1.000€/m² pour un appartement bourgeois.
Si seulement quelques postes sont à revoir, comptez en moyenne :
– 5.000€ pour une salle de bain neuve (plomberie générale, vasque, meuble, baignoire/douche, faïence…)
– 5.000€ pour une cuisine (plomberie générale, ameublement, équipement)
– 5.000€ pour une réfection totale de l’électricité (nouveau tableau électrique, disjoncteur différentiel, prises terre…). S’il manque seulement un disjoncteur différentiel 30mA, comptez seulement 200€ pour l’achat et la pose du bloc.
Évidemment, ces prix sont des moyennes et ne tiennent pas compte de la qualité des matériaux et des prestations. Vous pouvez aussi décider de faire vous-même les travaux de rafraîchissement afin d’en tirer le meilleur prix. Attention cependant à bien évaluer les risques de non remboursement de vos frais, car la décoration choisie pourrait ne pas plaire à l’acheteur. Il vaut mieux parfois vendre en l’état et pratiquer un “prix d’appel”.
Estimer le prix de vente d’un bien loué
En plus des éléments déjà mentionnés, il faut prendre en compte la rentabilité locative. Le rendement recherché par les investisseurs peut varier selon la ville d’investissement (au minimum 5% de rentabilité nette dans les grandes villes, et au minimum 8% de rentabilité nette pour la banlieue éloignée et la campagne).
Pour calculer la rentabilité, voici le calcul à faire :
(Loyer hors charge X 12 mois) – taxe foncière – delta de charge annuel = A
Prix net vendeur + honoraires d’agence + frais de notaire = B
(A / B) X 100 = rentabilité nette
Que faire si mon bien ne se vend pas ?
Malgré toute votre bonne volonté, vous avez peu de contacts, peu de visites et surtout aucune offre sérieuse.
Si vous aviez décidé de tenter votre chance en surévaluant le prix de votre bien, vous risquez de voir la vente de votre bien traîner et votre logement passer dans la catégorie des “biens brûlés”.
Dans ce cas soyez réactif ! Commencez par réévaluer le prix, puis changez votre annonce et vos photos pour donner l’impression qu’un nouveau bien est à la vente (la nouveauté attire). La baisse doit être réelle !
