Les obligations du propriétaire d’un bien immobilier en matière de diagnostics
Depuis une vingtaine d’années, le Législateur a renforcé les mesures visant à garantir la fiabilité d’un achat immobilier par un acquéreur ainsi que sa sécurité. Uniquement focalisée sur la précision de la surface du bien à vendre, la loi dite Carrez imposait en 1996 à tout vendeur d’un bien immobilier en copropriété de donner une estimation précise de la superficie au sol sur le compromis et sur l’acte de vente. Depuis, les diagnostics immobiliers obligatoires s’accumulent ; ainsi les vérifications de la présence de plomb, d’amiante -pour les logements et les maisons dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997- et de termites doivent être conduites impérativement avant la signature de l’acte de vente. De même certaines installations de gaz ou d’électricité vétustes doivent faire l’objet d’un audit par un expert qui jugera de la nécessité d’effectuer des travaux de remise aux normes ou pas. En 2015 et selon les cas, le propriétaire se doit d’effectuer jusqu’à 9 diagnostics immobiliers différents dont les résultats sont consignés dans un dossier technique (DDT) pour un coût non négligeable qui viendra immanquablement impacter le prix net vendeur du bien.
Que se passe-t-il en cas d’erreur de diagnostic ?
Nul n’est à l’abri de faire une erreur, un expert en diagnostic comme un autre. Ainsi si la surface d’un bien en copropriété s’avère après mesure être inférieure d’au moins 5% à celle mentionnée dans l’acte de vente, le nouvel acquéreur peut demander au propriétaire une réduction du prix net vendeur déjà attribué dans l’année qui suit la vente. De même toute erreur de diagnostic plomb ou amiante peut entraîner une réduction du prix net vendeur, voire l’annulation pure et simple de la vente. L’acheteur peut même entamer une action en justice à l’encontre du vendeur en demandant des dommages et intérêts. Dans tous les cas, seul l’expert en diagnostic est responsable de l’erreur constatée et le vendeur peut se retourner contre ce dernier dans un deuxième temps. D’une manière générale, un propriétaire est toujours responsable des éventuels vices cachés même si d’éventuelles clauses protectrices ont été insérées dans le contrat de vente.
Les conséquences d’une erreur de diagnostic pour le propriétaire et son net vendeur
L’omission de certains diagnostics comme le diagnostic performance énergétique (ou DPE) ne peut faire l’objet d’une sanction envers le propriétaire qui préservera ainsi intact son net vendeur. Cependant, le notaire est responsable de la présence et de la validité des diagnostics effectués. En cas de manquement constaté, sa responsabilité pourra être engagée. L’apparition de certaines maladies ou affections touchant les nouveaux locataires/propriétaires ayant un lien direct avec la présence de plomb ou d’amiante dans le logement ou la maison, non détectés par les diagnostics obligatoires, peut être très lourd de conséquences pour le vendeur qui pourra être traduit devant un Tribunal de Grande Instance. Dans ces conditions, on voit mal comment un vendeur pourrait d’une manière ou d’une autre tirer quelconque profit d’une erreur de diagnostic immobilier.
