Les biens concernés par la plus-value
Les biens dont la plus-value immobilière est à payer à l’État en 2015 sont les résidences secondaires (quel que soit le prix au m² et le prix net vendeur) et tous les autres biens n’étant pas considérés comme résidence principale. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un terrain, de droits rattachés à un bien (servitudes), d’un fond de placement immobilier, de parts dans une SCPI ou encore d’un échange de biens. Les plus-value concernées sont automatiquement déclarées par le notaire à l’administration fiscale immédiatement après la vente du bien. L’impôt calculé est réglé directement auprès des services de la publicité foncière de la localité où se trouve la possession foncière mais le montant de la plus-value doit tout de même apparaître sur la déclaration de revenus. Evidemment, plus le net vendeur est élevé, plus le montant à déclarer est important. Il existe toutefois des exceptions. Certaines plus-value peuvent bénéficier d’un abattement, voire d’une exonération totale.
Abattements et exonérations totales
Selon les dernières lois immobilières, sont exonérées les premières ventes de logements (résidences principales et autres), les ventes de biens n’excédant pas 15 000 euros, les ventes réalisées dans le cadre d’échanges nécessaires à un remembrement ou encore les ventes de biens détenus depuis 30 ans et plus. La plus-value peut ne pas être réclamée si la propriété est cédée à un organisme chargé de réaliser des logements sociaux ou si le vendeur est dans une situation difficile.
Des exonérations partielles sont également possibles dans certains cas. Elles dépendent soit de la durée de détention du bien (possibles dès la sixième année), soit de la nature du bien : les terrains à bâtir bénéficient de 30% d’abattement, les immeubles construits profitent de 25 à 30% d’abattement si la commune applique la taxe sur les logements vacants ou si des immeubles détruits sont reconstruits dans les quatre ans.
Calcul de la plus-value minimisée
La plus-value se calcule en soustrayant le prix de vente (net vendeur) au prix d’acquisition (net vendeur). Pour estimer son bien à un prix net vendeur attractif, il est important de se référer aux dernières données du marché immobilier. Si le bien en vente est meublé, le prix net vendeur peut être réduit sans perte d’argent pour le vendeur en ôtant simplement le montant des meubles. Vendu à part, le mobilier n’entre plus dans le calcul de l’impôt. La plus-value prend alors en compte le prix net vendeur du bien nu. Elle est minimisée.
De même, il est judicieux de soustraire du prix de vente net vendeur tous les frais se reportant à la vente comme les frais d’agence et de diagnostics immobiliers, les frais de mainlevée d’hypothèque, les frais de notaire et d’enregistrement, les montants de travaux effectués à titre privé ou réalisés par la copropriété. Le montant de la plus-value calculé selon le prix net vendeur et le prix d’acquisition peut être simulé.
