Les nouvelles lois de l’immobilier
Les lois de défiscalisation valorisant l’achat de biens neufs se succèdent depuis le début de la crise immobilière dans le but de faire décoller le marché de l’immobilier neuf et de permettre aux plus modestes d’être logés décemment. Ces lois permettent aux vendeurs de ne pas garder longtemps les biens juste construits et même de vendre avant la fin des travaux (en touchant des arrhes). La nouvelle loi sur l’immobilier Pinel semble bien plus souple que la loi Duflot et ce, à plusieurs niveaux. Elle s’adresse à différentes catégories d’investisseurs : particuliers et SCPI bénéficient de réductions d’impôts incitatrices.
Qu’appelle-t-on un bien neuf ?
Sur un plan juridique, le bien neuf est un bien en construction ou construit depuis moins de cinq ans. Sur un plan fiscal, le bien neuf est un bien vendu sur plans par le promoteur ou le constructeur immobilier ou juste achevé et non encore habité. La définition a changé récemment et a provoqué quelques polémiques.
Si le vendeur se doit de rembourser la TVA (calculée sur le net vendeur), l’acheteur, lui, profite de l’absence de certains frais. Les bénéfices sont évidents : les frais de notaire (calculés sur le net vendeur) sont réduits : 1% environ contre 5% auparavant. La différence entre le prix net vendeur et le prix réel à payer est moins élevée. Vendeurs et acheteurs y gagnent forcément. Sur l’annonce de vente, les atouts du bien peuvent facilement être mis en avant : pas de travaux à réaliser avant de longues années, un net vendeur au plus près des prix du marché, des frais quasi inexistants, une rentabilité immédiate et garantie sur une longue durée, une valeur sûre à intégrer à son patrimoine pour payer moins d’impôts.
Comment fixer un prix net vendeur ?
Pour fixer un prix net vendeur, les experts en immobilier neuf se basent sur plusieurs critères : l’environnement, la surface du bien, sa nature, ses prestations et appliquent différents barèmes selon les prix de l’immobilier dans la zone concernée sachant que les prix de l’immobilier par ville sont variables et soumis aux fluctuations économiques.
Les prix net vendeur des programmes en loi Pinel peuvent être fixés différemment pour deux raisons :
– de nombreux avantages sont accordés à l’acheteur
– le zonage ABC fixe un plafond pour les loyers : plus élevés en zone A Bis, moins élevés en zone B2.
Un net vendeur correctement établi (en fonction des prix de l’immobilier au m² dans la région et des prix du terrain au m²) permet donc de vendre un bien plus rapidement. Le prix net vendeur est le premier élément observé sur l’annonce de vente.
