La loi ALUR du 24 mars 2014 renforce les droits des locataires en cas de congé pour vente et pour reprise. Les délais et conditions ont été revus afin de protéger un peu plus les locataires d’un bien immobilier.
Dans ces conditions, comment donner congé pour vente à son locataire et ainsi augmenter son prix de vente tout en respectant la loi ?
Le congé pour reprise
Pour donner congé pour reprise à son locataire, le propriétaire bailleur doit respecter quelques règles légales.
Le bailleur ne pourra exiger le départ de son locataire qu’au terme de son bail, en respectant un préavis de 6 mois. Le locataire pourra quitter le logement sans préavis et à tout moment dans ce délai.
Le bailleur devra donner une raison “sérieuse et légitime” à ce congé, informer le locataire des coordonnées du repreneur, qui devra obligatoirement être soit le propriétaire lui-même, son ascendance directe, ou sa descendance directe.
Le congé pour reprise ne pourra pas être donné dans les 2 ans suivant l’acquisition du bien. En l’occurrence, si vous avez acquis un logement loué, vous devrez attendre 2 ans pour donner congé. Le bail se renouvelant tacitement, s’il est renouvelé durant cette période de 2 ans, vous devrez attendre la fin du renouvellement du bail, soit 3 ans supplémentaires pour un bail classique.
Le congé pour vente
Quelques règles sont également à respecter lorsqu’on veut donner congé à son locataire après avoir décidé de vendre son bien immobilier.
Le propriétaire doit donner congé à son locataire 6 mois avant la fin de son bail. Il devra lui adresser un courrier précisant le prix de vente du bien. Le locataire deviendra alors prioritaire sur la vente de l’appartement et pourra préempter la vente.
Le propriétaire ne pourra donner congé qu’au terme du 1er renouvellement du bail en cours.
Comment donner congé ?
Le propriétaire doit donner congé à son locataire au minimum 6 mois avant le terme du bail. Si le congé est donné à moins de 6 mois, considérez que le bail a été renouvelé.
Le congé doit être adressé par courrier en recommandé avec accusé de réception. Attention, si votre locataire est absent et ne va pas récupérer son courrier avant le délai légal, le bail sera renouvelé et vous ne pourrez pas exiger le départ de votre locataire à la fin de son bail.
Privilégiez le congé par huissier, car même en cas d’absence du locataire, le passage de l’huissier fait foi. Cette solution est plus coûteuse, mais plus sûre.
En cas de congé pour vente, le locataire étant prioritaire sur la vente du bien, pensez à garder ses coordonnées précieusement, car en cas de baisse ou de négociation du prix proposé initialement, il faudra à nouveau purger le délai de préemption (2 mois) auprès du locataire, même après son départ du logement.
Quels avantages et inconvénients à donner congé pour vente ?
Le congé pour vente à votre locataire augmente vos chances de vendre vite et bien. Vous allez pouvoir proposer votre logement à la vente aussi bien à un nouvel investisseur qu’à un primo-accédant. Le prix de vente d’un bien vide est souvent plus élevé que celui d’un bien loué.
Si votre logement n’est pas vendu avant le départ de votre locataire, vous ne percevrez plus de loyer jusqu’à la vente définitive du logement et si vous n’arrivez pas à vendre votre logement, vous n’aurez pas le droit de le relouer avant un délai considéré comme convenable.
Le congé frauduleux
La loi ne prévoit pas de délai pour la relocation de votre logement après avoir donné congé. De même, rien n’interdit de mettre son bien en vente après un congé pour reprise. Toutefois, la relocation ou la mise en vente du bien quelques mois après le congé peut être considéré comme frauduleuse. A ce titre le locataire pourra prétendre à des dommages et intérêts.
En cas de congé pour vente, attention à ne pas surévaluer le prix de vente au risque que cette proposition soit considérée comme abusive. Le tribunal pourrait juger que le but de cette démarche est de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption. Afin d’évaluer vos droits et vos devoirs, demandez conseil à votre notaire.
